Il panorama degli affitti brevi in Italia ha subito una rivoluzione profonda nel corso dell’ultimo anno. Se gestisci un appartamento turistico o una stanza su Airbnb e Booking, muoversi tra leggi nazionali e regole locali è diventato un percorso a ostacoli. La Legge di Bilancio e il Regolamento UE hanno ridefinito i confini tra l’attività occasionale del privato e l’attività d’impresa.
Facciamo chiarezza sui tre pilastri fondamentali per evitare sanzioni pesantissime.
1. Cedolare Secca 2026: Quanto si paga?
La vecchia regola dell’aliquota unica al 21% è ormai un ricordo. L’attuale regime fiscale prevede un sistema progressivo basato sul numero di immobili messi a reddito:
- 21% di tasse: Si applica esclusivamente su un solo immobile destinato a locazione breve, scelto liberamente dal proprietario in sede di dichiarazione dei redditi.
- 26% di tasse: Scatta automaticamente a partire dal secondo immobile locato.
2. Quando scatta l’obbligo di Partita IVA e SCIA?
Questo è il cambiamento più drastico. La soglia che separa il privato dall’imprenditore è stata drasticamente abbassata.
- Puoi gestire in regime privato (con cedolare secca) fino a un massimo di due appartamenti nello stesso anno d’imposta.
- Dal terzo appartamento in poi, l’attività si presume legalmente svolta in forma imprenditoriale. Significa che hai l’obbligo di aprire la Partita IVA, presentare la SCIA al Comune e iscriverti al Registro delle Imprese.
3. I Controlli sul CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Il CIN è ormai pienamente a regime. Non basta più avere il vecchio codice regionale (CIR o CIS). Devi richiedere il CIN tramite la piattaforma nazionale BDSR del Ministero del Turismo.
I controlli incrociati con le piattaforme online (grazie alle nuove direttive europee) e il fisco sono serrati. Ricorda che il CIN va obbligatoriamente esposto all’esterno dello stabile (es. sul citofono o sulla targa) e inserito in qualsiasi annuncio online. Chi pubblica annunci senza un codice valido rischia sanzioni fino a 5.000 € e l’oscuramento immediato della pagina da parte di Airbnb o Booking.
